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小區業主公共圍墻私開門洞 法院判決恢復原狀
作者單位:蘇州工業園區人民法院 發布日期:2019-07-29 字號:[ ]

        大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務,因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同。雖然合同具有約束性,但是違約情況早已屢見不鮮,小區物業管理因此成為社會糾紛的多發地帶。“管家”立規矩,“雇主”不履行,這個“家”到底歸誰“管”?“管家”和“雇主”之間的矛盾愈演愈烈。

近日,蘇州工業園區人民法院就審理了這樣一起物業服務合同糾紛案。游先生是某別墅小區的業主,他不久前剛剛購置了該別墅小區的157幢別墅。在進行裝飾裝修過程中,游先生覺得后院的公共圍墻太礙事了,嚴重妨礙了日常出行。于是,游先生也沒跟物業公司商量就把后院公共圍墻拆了,開了一個門洞。小區物業公司工作人員看到后不樂意了,因為在交房時雙方簽訂了《某別墅臨時管理規約》,其中明文規定了游先生在裝修時應當保持小區的規劃建設原貌和樓宇外貌整體美觀,不得改變外表、外墻。物業公司只好向游先生發出了違規通知書,同時要求游先生在收到通知書后5日內進行整改。然而,游先生不僅沒有整改,反而“變本加厲”,安裝了出入后花園的大門。讓游先生沒有料到的是,幾個月后,他竟被小區物業公司訴至工業園區法院。

游先生表示不理解,他認為既然是自己買的房子,對房子的處置權應該完全歸屬自己所有,而非物業公司。即使存在合同約定,在無全體業主有效授權的情況下,相關約定不對自己產生約束力。此外,我國法律沒有授權物業公司對業主是否侵害小區公共利益等行為有提起訴訟的權力,業主出現違規或違約行為時,物業公司的義務是勸阻制止或報告,而非訴訟。基于以上理由,他請求駁回原告的訴訟請求。而物業公司的訴訟理由也很明確:與游先生簽署的《蘇州市前期物業管理服務協議》和《湖濱四季別墅臨時管理規約》都規定了在裝修時應當保持小區的規劃建設原貌和樓宇外貌整體美觀,不得改變外表、外墻。游先生的行為明顯違反了相應的協議、規約。物業公司已提出整改通知,但游先生依然我行我素,只好通過法律途徑維權。

法院經審理認為,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條的規定,業主違反物業服務合同,或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。本案中物業公司作為涉案房屋所在小區的物業管理企業,其有權以自己名義提起訴訟。游先生未經允許,擅自將后花園部分圍墻拆除后安裝大門的行為,違反了相應的《某別墅臨時管理規約》及相關法律規定,小區物業公司要求恢復原狀之請求合法有據,應予支持。法院最終支持了物業公司的訴請,判處游先生于本判決生效之日起三十日內將某別墅157幢后花園圍墻恢復原狀。游先生不服,向蘇州中院提起上訴,中院經審理駁回上訴,維持原判。

法官提醒:物業服務合同明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務,是建立業主和物業管理企業關系的法律文件。業主如違反物業服務合同,或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業公司有權請求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害等,也可以自己名義起訴業主要求停止違章搭建行為,恢復原狀。既然簽訂了物業服務合同,也知曉了相關規定,就應該遵守,不要抱有僥幸心理。

 

 


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